Le Tribunal fédéral retient que la donation d'un immeuble constitue une aliénation au sens de l'art. 18a LIFD, mettant ainsi fin au différé d'imposition prévu par cette disposition. Notre Haute Cour confirme par ailleurs que l'art. 18a LIFD instaure un système de report d'imposition plutôt qu'un report du paiement de l'impôt. La plus-value prise par l'immeuble entre le différé et l'aliénation ultérieure constitue ainsi un revenu de l'activité lucrative indépendante.

Une rénovation totale équivaut pratiquement à une nouvelle construction, raison pour laquelle les frais encourus ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu. Une transformation ou une extension complète d'un bien immobilier équivaut également à une nouvelle construction sur le plan économique. Il y a nouvelle construction d’un point de vue économique lorsque (i) l'investissement dépasse les coûts d'acquisition, (ii) l'enveloppe du bâtiment est remplacée ou (iii) le bâtiment est vidé et qu'une nouvelle répartition intérieure est effectuée.

Entre 1998 et 2015, le recourant a procédé à plusieurs transactions immobilières significatives et a montré une volonté de réinvestir les gains réalisés dans de nouveaux projets immobiliers et d'obtenir un revenu. Par sa formation de plâtrier-peintre et son activité d'administrateur président d'une société spécialisée dans la promotion immobilière, le contribuable dispose de connaissances particulières et d'un réseau qu'il a pu mettre à profit dans le cadre de la gestion de ses immeubles. Il a aussi acquis l'immeuble objet de l'opération litigieuse à hauteur de 95% par des fonds étrangers, étant précisé qu'à la même période il a aussi acquis un autre immeuble financé à 100% par des fonds étrangers.

Le Tribunal fédéral confirme que le changement de direction d'un fonds de placement immobilier conduit à la perception de droits de mutation (en l'espèce, de 3%) en raison du transfert de la propriété quasi-fiduciaire de la direction sur les immeubles du fonds sis dans le canton de Fribourg. Il considère en particulier qu'aussi longtemps que le législateur fédéral n'en a pas décidé autrement, la perception des droits de mutation dans un tel cas ne porte pas atteinte à la ratio legis de l'ancien art. 34 LPCC ou de l'art. 39 LEFin.

Le Tribunal fédéral considère normal qu'au début d'une activité indépendante les charges excèdent les produits. En revanche, il retient que l'absence de chiffre d'affaires durant la première année d'activité indépendante n'est pas conforme au cours ordinaire des choses. Lorsqu'en sus, aucune dépense correspondant à des démarches publicitaires ou à des démarches avec des clients potentiels n'est comptabilisée, il refuse de retenir l'existence d'une activité indépendante et, par conséquent, l'imposition spéciale prévue par l'art. 38 LIFD pour le retrait des avoirs de libre passage.

La rémunération entre personnes étroitement liées doit correspondre au prix pratiqué entre tiers. En l'occurrence, l'hôtel a été loué par la contribuable et sa société sœur à une personne étroitement liée. Pour la détermination du montant du loyer, les principes de la taxation par appréciation (taxation d’office) s'appliquent par analogie. Concernant la méthode d'évaluation choisie, le Tribunal fédéral examine cette estimation uniquement sous l'angle de l'arbitraire.

Une association est propriétaire d’immeubles de placement et d’immeubles d'exploitation dans plusieurs cantons. Elle n’est pas tenue de contester la violation du principe d'interdiction de la double imposition dans chaque canton dont la méthode de répartition est, selon elle, erronée. Il suffit de contester la dernière décision de taxation, même si la méthode de répartition de ce canton était correcte.