Résumé : entre 1998 et 2015, le recourant a procédé à plusieurs transactions immobilières significatives et a montré une volonté de réinvestir les gains réalisés dans de nouveaux projets immobiliers et d'obtenir un revenu. Par sa formation de plâtrier-peintre et son activité d'administrateur président d'une société spécialisée dans la promotion immobilière, le contribuable dispose de connaissances particulières et d'un réseau qu'il a pu mettre à profit dans le cadre de la gestion de ses immeubles. Il a aussi acquis l'immeuble objet de l'opération litigieuse à hauteur de 95% par des fonds étrangers, étant précisé qu'à la même période il a aussi acquis un autre immeuble financé à 100% par des fonds étrangers.

I. Faits

A a exercé initialement la profession de plâtrier-peintre, d'abord sous la forme d'une entreprise individuelle depuis 1998 puis, surtout, sous la forme d'une société anonyme inscrite en 2000 au registre du commerce sous la raison sociale B SA. En parallèle, il est, depuis janvier 2012, administrateur président de C SA, dont le but est notamment l’achat, la vente, la construction, la rénovation, l’...