Résumé : le Tribunal fédéral confirme qu’un parc immobilier peut constituer une exploitation lorsque les immeubles sont gérés professionnellement et que leur gestion dépasse la simple administration de la fortune. Selon notre Haute Cour, la gestion des immeubles peut aussi bien être exercée par l’entreprise elle-même ou déléguée à un tiers sur la base d’un contrat de mandat. En ce sens, il n’est pas indispensable que l’entreprise emploie au moins une personne à temps plein. 

I. Faits

A, né en 1939, était jusqu’en 1999 le gérant de quatre boulangeries dans le canton de Zurich. Il s’est retiré par étapes de son activité et a acquis, entre 1989 et 1995, plusieurs immeubles dans le canton de Zurich et dans le canton de Lucerne. Tous les immeubles étaient loués. Par contrat de gérance du 19 avril 2000, le contribuable a mandaté B SA pour la gestion des immeubles (administration, location et encaissement).

Alors que A avait jusqu’alors toujours déclaré les immeubles dans sa fortune privée, il les indiqua comme fortune commerciale dans sa déclaration d’impôt 2016. Dans le cadre de la planification de sa...